Кадастровая стоимость квартиры: почему она отличается от цены покупки и зачем вообще нужна

У одной квартиры может быть сразу несколько «цен», и каждая будет правильной в своем контексте. В договоре указана одна сумма, на рынке похожие квартиры продаются по другой, а в ЕГРН обнаруживается еще и кадастровая стоимость. Из-за этого легко решить, что где-то допущена ошибка. На самом деле кадастровая стоимость изначально создавалась не как ценник для продажи конкретной квартиры.

Что такое кадастровая стоимость

Это стоимость объекта, определенная в рамках государственной кадастровой оценки и внесенная в ЕГРН. Оценка проводится массово: специалисты анализируют характеристики большого количества объектов, местоположение, тип недвижимости и другие параметры. Именно массовый характер — главное отличие от индивидуальной оценки квартиры перед продажей.

Почему она может отличаться от цены покупки

Цена в договоре — это сумма, о которой договорились продавец и покупатель. В новостройке на нее влияют этап строительства, акция, условия оплаты, этаж, вид, конкретная планировка и коммерческая политика застройщика. Рыночная стоимость тоже складывается из конкретной ситуации на рынке здесь и сейчас. Две квартиры в одном доме могут продаваться по разной цене из-за ремонта, вида из окна или срочности сделки.

Кадастровая оценка работает иначе. Она не пытается угадать, за сколько именно собственник сможет продать объект завтра.

Зачем тогда нужна кадастровая стоимость

Самое знакомое применение — налог на имущество физических лиц. Налоговая база по квартире, как правило, связана с кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН и применяемой для соответствующего налогового периода. Кроме налогов, кадастровые данные используются и в других юридических и имущественных процедурах. Поэтому после оформления собственности эту цифру полезно хотя бы один раз проверить.

Где ее посмотреть

Сведения о кадастровой стоимости можно получить через сервисы Росреестра и Роскадастра. Доступна справочная информация по объекту, поиск по кадастровому номеру, а также выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Такая выписка предоставляется бесплатно. Для поиска лучше использовать кадастровый номер: он однозначно идентифицирует объект и избавляет от путаницы с похожими адресами.

Почему стоимость со временем меняется

Кадастровая стоимость не фиксируется навсегда. Государственная оценка проводится повторно, кроме того, в ЕГРН могут измениться характеристики самого объекта. Это значит, что цифра, которую собственник видел несколько лет назад, не обязательно будет актуальна сегодня. При расчетах всегда важно смотреть не просто размер стоимости, но и дату, с которой она применяется.

А если кадастровая стоимость кажется слишком высокой

Сначала стоит проверить исходные данные об объекте: площадь, назначение, адрес и другие характеристики. Иногда проблема не в самой оценке, а в ошибочных сведениях. Если данные верны, но результат оценки вызывает вопросы, законодательство предусматривает механизмы установления и пересмотра кадастровой стоимости. В такой ситуации уже имеет смысл разбирать конкретный объект и обращаться в уполномоченное учреждение или за профессиональной консультацией.

Главное — не сравнивать кадастровую стоимость с ценой в договоре как две конкурирующие оценки. Они отвечают на разные вопросы. Для покупки важна фактическая цена сделки, для анализа рынка — рыночная стоимость, а кадастровая нужна прежде всего для государственных расчетов и учета недвижимости.