Когда выгодно досрочно погашать ипотеку

Досрочное погашение ипотеки помогает сократить переплату по процентам и быстрее уменьшить долг. 

Чем раньше — тем выгоднее

При аннуитетной ипотеке ежемесячный платеж остается примерно одинаковым, но его структура со временем меняется. В первые годы значительная часть платежа приходится на проценты, а основной долг уменьшается медленно. Ближе к концу срока ситуация меняется: процентов становится меньше, а большая часть платежа идет на погашение задолженности. Поэтому наибольший эффект досрочные платежи дают именно в начале срока ипотеки.

Например, при кредите 3 млн. рублей на 20 лет под 12% годовых ежемесячный платеж составляет около 33 тыс. рублей. В первые месяцы почти 30 тыс. рублей из этой суммы могут приходиться на проценты.

Чем раньше заемщик уменьшает основной долг, тем меньше процентов банк начислит в дальнейшем.

Когда с досрочным погашением можно не спешить

Главный ориентир – ставка по ипотеке. Если ипотека оформлена под высокий процент, а надежные способы сохранить деньги дают меньшую доходность, досрочное погашение обычно выгодно.

Если же ставка по ипотеке низкая, например по льготной программе, а банковский вклад приносит заметно больше, свободные деньги иногда разумнее временно оставить на депозите.

Простой принцип:

• ставка по ипотеке выше доходности вклада, выгоднее сокращать долг;
• ставка по ипотеке ниже доходности вклада, можно рассмотреть размещение денег под процент.

Не стоит погашать ипотеку последними деньгами

Даже выгодное досрочное погашение не должно лишать семью финансового резерва. Если направить на ипотеку все накопления, при внезапных расходах может потребоваться потребительский кредит или кредитная карта с гораздо более высокой ставкой. Поэтому сначала желательно сформировать финансовую подушку хотя бы на несколько месяцев обязательных расходов, а уже затем направлять оставшиеся деньги на ипотеку.

Что выгоднее: уменьшить срок или платеж

После частичного досрочного погашения обычно можно выбрать один из двух вариантов. Если цель максимально сэкономить на процентах, чаще выбирают сокращение срока. Если важнее уменьшить ежемесячные расходы – снижение платежа.

Если кредитов несколько

При наличии нескольких кредитов в первую очередь обычно стоит погашать тот, у которого самая высокая процентная ставка.

Например, если есть ипотека под 8%, потребительский кредит под 20% и задолженность по кредитной карте под 30%, сначала выгоднее закрывать более дорогие долги. Этот же принцип действует при наличии двух ипотек: приоритет лучше отдавать кредиту с более высокой ставкой.

Если ставки одинаковые, можно учитывать оставшийся срок и размер задолженности.

Можно ли погашать ипотеку небольшими суммами

Да. Для досрочного погашения необязательно копить крупную сумму. Регулярные дополнительные платежи даже по 5–10 тыс. рублей постепенно уменьшают основной долг и будущую переплату. Особенно заметен эффект, если начать делать такие платежи в первые годы ипотеки.

После каждого досрочного погашения стоит проверять обновленный график платежей в приложении банка.